Vanuit uw stamrecht BV uw hypotheek aflossen: Wat levert het op?

Rogier Kemme — Fri, 08 Mar 2013 11:34:52 +0000

In mijn vorige blog heb ik aangegeven wat de kosten (kunnen) zijn van het aflossen van uw hypotheek vanuit de stamrecht BV. Maar wat levert het nu op? In tegenstelling tot wat veelal wordt gedacht zijn de voordelen op de korte termijn vaak niet zo groot, maar des te groter op de lange termijn. Stel we pakken weer even de hypotheek van vorige keer er bij: € 100.000, rente 5% welke nog 5 jaar vaststaat. Deze geeft een bruto jaarlast van € 5000, met 40% renteaftrek netto € 3000 per jaar.
Met de boeteberekening van vorige keer kwamen we uit op € 5000. Relevant, want deze hoort bij het gehele plaatje. We gaan er dan ook vanuit dat deze boete voor vervroegd aflossen – welke er lang niet altijd hoeft te zijn – meegenomen en dus betaald wordt vanuit de nieuwe hypotheek. De hypotheek die vanuit de stamrecht BV wordt verstrekt mag deze meefinancieren, waardoor er geen aanvullende kosten zijn.
De daadwerkelijk transactie gaat eenvoudig: u maakt vanuit de BV € 105.000 over naar de bank waar de hypotheek staat o.v.v het hypotheeknummer. De hypotheek bij de bank vervalt vervolgens.
De BV heeft nu echter een lening aan de hypotheekhouder, waarschijnlijk uzelf. Maar zoals al eerder gezegd is een lening van een ton zonder enige zekerheid geen degelijke belegging van de BV. De BV wil meer zekerheid en dit kan in de vorm van een hypothecaire verpanding (zie vorige blog).
Maar ook met verpanding wil de BV natuurlijk rendement maken op haar belegging. De vraag is altijd hoe hoog deze rentevergoeding mag zijn. Omdat de schuldeiser en de eigenaar van de BV meestal dezelfde zijn wordt er niet vanuit het belang van beide geredeneerd. Een lage rente zorgt immers – ook met fiscale aftrek – altijd voor minder lasten.
U zult dus geneigd zijn een zo laag mogelijke rente af te spreken. Om het zakelijk karakter van de transactie gestalte te doen zijn er wel richtlijnen.
De fiscus houdt als stelregel aan: maximaal 25% afwijking van reguliere geldverstrekkers. Als we bij het gemiddelde 5-jaars rentetarief kijken komen we op zo’n 4% (gemiddeld) uit. Dit betekent dat we in zo’n geval minimaal 3% hypotheekrente mogen rekenen.
Doordat er sprake is van een hypothecaire verpanding en de afgeloste lening is gebruikt voor de aanschaf of verbouwing van de eerste woning is er ook rente-aftrek. Als we uitgaan van volledige aftrekbaarheid en een belasting van 40% kost de nieuwe hypotheek ons 105.000 * 3% -/- 40% = € 1890 per jaar. Een verschil van ruim € 1000 per jaar (3000-/-1890).

Echter het grote voordeel zit in de staart. In plaats van de rente aan de bank te betalen en dit geld nooit meer terug te zien stroomt het in de BV. Stel u houdt deze constructie 20 jaar aan dan is uw BV met 20 * 3% van 105.000 = € 63.000 toegenomen. Deze 63.000 kan weer worden uitgekeerd, bijvoorbeeld als (pre-)pensioen gedurende enkele jaren. Stel u zou daarover wederom 40% belasting betalen dan houdt u hiervan 63.000 -/- 40% = € 37.800 over (bijvoorbeeld 10 jaar lang 3780 per jaar).

De totale rekensom in dit voorbeeld wordt dan: 20 jaar betaald 63.000 minus 40% belastingaftrek = € 37.800 betaald. Daarna uit te keren vanuit de BV 63.000 minus 40% belasting = € 37.800. Per saldo is in dit voorbeeld de hypotheek kosteloos geweest.

In al deze berekeningen moeten we natuurlijk steeds uitgangspunten kiezen. Ik doe dit zo reëel mogelijk, echter deze kunnen natuurlijk in het echt verschillen. Dit kan zowel positief als negatief uitvallen. Sluit u een hypotheek over die niet voor de aanschaf van uw eerste woning is gebruikt dan is er geen sprake van renteaftrek. Of komt de financiering boven de 100% EW uit. Of is de rente hoger of lager.
De hoogte van die aftrek kan ook verschillen. Heeft u nu een hoog inkomen en nauwelijks pensioen dan kan het zijn dat u nu tegen 52% aftrekt en later tegen 19% of 24% krijgt uitgekeerd. Nog mooier! Maar als u werkloos wordt kan de aftrek ook minder worden….. Kortom overleg goed wanneer u tot het aflossen van uw hypotheek overgaat. Voor advies.

Echter alle mooie dingen hebben ook een keerzijde…. Als u namelijk de aflossing doet is het geld waarmee u uw hypotheek aflost wel uit uw BV verdwenen. De centjes zitten dan immers in uw bakstenen. Nu kan zich een vervelend ‘kip-of-ei’ verhaal voordoen. Stel u wordt werkloos en u heeft het geld nodig… De enige mogelijkheid om er aan te komen is de geldverstrekker weer de hypotheek te laten verstrekken. Maar die doet dat niet als u werkloos bent….
Kortom: als u de aflossing doet zorg dat u het geld op de korte termijn niet nodig heeft en/of het op termijn aflost of het plan heeft het huis op termijn te verkopen.

Rogier Kemme
Kemmelot Advies

rogier@kemmelot.nl

Vanuit uw stamrecht BV uw hypotheek aflossen: Wat kost dat?

Rogier Kemme — Fri, 08 Mar 2013 06:07:18 +0000

Veel mensen die bij mij komen en een stamrecht BV overwegen willen graag meer weten over de mogelijkheid hun hypotheek(gedeeltelijk) af te lossen. Dit is inderdaad een mogelijkheid, en ook een mogelijkheid die heel aantrekkelijk kan zijn. Echter voordat het zover is, wat zijn de kosten hiervan?
Allereerst vraag je een aflosnota aan bij de bank over dat gedeelte van de hypotheek – of de gehele hypotheek – wat je af wilt lossen. De bank maakt dan een berekening van de openstaande schuld vermeerdert met een eventuele boeterente. Van een boetrente is alleen sprake als de hypotheeknota wordt opgevraagd als de rentevastperiode – indien daar sprake van is – nog niet is afgelopen. Deze berekening van de boeterente is meestal gebaseerd op de contante waarde methode. Deze houdt in: het verschil tussen de rente welke betaald wordt minus de huidige rente van de bank maal de restant rentevastperiode maal het (af te lossen) hypotheekbedrag. Oftewel: het bedrag dat de bank ‘misloopt’ als het dezelfde lening nu tegen de huidige condities zou verstrekken.
Een voorbeeld: Af te lossen hypotheek € 100.000, rente 6% welke nog 5 jaar vaststaat. Stel de huidige 5-jaarsrente bij de bank is 5%. De berekening wordt dan: 6% -/- 5% * 5 jaar * 100.000 = € 5000. Dit bedrag wordt dat met een inflatiecorrectie weer teruggerekend naar nu. Noot: Eigenlijk zouden de banken natuurlijk van de 10-jaars rente moeten uitgaan maar uit opportunistische gronden word het restant rentevastperiode als uitgangspunt genomen voor de berekening.

Als je deze berekening hebt ontvangen weet je wat je aan de bank moet betalen. In bovenstaand voorbeeld dus € 105.000. Echter wil je de hypotheekrente kunnen aftrekken – we gaan er maar even vanuit dat de hypotheek is gebruikt voor de aankoop van de woning en laten alle luchtballontjes uit Den Haag even voor wat ze zijn – dan moet de BV die de lening verstrekt ook het onderpand als zekerheid ‘hebben’.
Hiervoor zijn 2 mogelijkheden: Een positief/negatief-verklaring of een hypothecaire akte. De eerste is een soort onderhandse verklaring waarin je afspreekt bij verkoop van de woning de lening vanuit de BV ook in te lossen.
Echter omdat schuldeiser en schuldenaar hier meestal dezelfde persoon zijn heeft deze ‘belofte’ weinig ‘om het lijf’.
Dit weet de belastingdienst inmiddels ook en de meeste inspecteurs nemen hier dan ook geen genoegen mee.
Er dient dus een hypothecaire akte opgemaakt te worden bij de notaris. Deze is door de bekrachtiging van de notaris rechtsgeldig wat ook inhoudt dat bij aflossing de lening aan de BV zal worden terugbetaald (althans bij voldoende opbrengst). Zo een akte kost ca € 500 bij ons.

Als laatste moet een en ander natuurlijk in goede banen worden geleid. Denkt u het zelf te kunnen dan blijven de kosten meestal tot hetgeen hierboven is benoemd beperkt. Wilt u dat e.e.a. voor u wordt geregeld dan komt hier nog de adviesfee van de financieel adviseur bij. Dit verschilt natuurlijk per adviseur (en of deze er überhaupt kaas van heeft gegeten), wij zullen er niet meer dan € 300 voor rekenen in een normale situatie.

Concluderend: houdt bij het aflossen van uw hypotheek bij de bank rekening met boeterente van de bank, kosten hypotheekakte en kosten financieel adviseur. En neem er ruim de tijd voor! Een aflosnota kan lang op zich laten wachten. Binnenkort geef ik u hier aan wat het aflossen van uw hypotheek u kan opleveren, in een apart blog anders dan wordt het te lang….

Rogier Kemme
Kemmelot Stamrecht BV Specialist

aflossen uit stamrecht bv – stam-recht.nl

Vanuit uw stamrecht BV uw hypotheek aflossen: Wat levert het op?

Vanuit uw stamrecht BV uw hypotheek aflossen: Wat kost dat?