Geplaatst in Stamrecht BV's

Vakantiehuis kopen…..

De droom: een vakantiehuis in het buitenland.....
De droom: een vakantiehuis in het buitenland…..
Heeft u er wel eens over gedacht een (vakantie-)huis te kopen in het buitenland? Frankrijk, Italië of Kroatië misschien? Ongetwijfeld… Uw stamrecht bv kan een mooi vehicel zijn om dat mee te doen. Maar hoe kan u dat het beste doen?
Stel u heeft een ontslagvergoeding van € 100.000 in uw bv laten storten. U ziet dat u een mooi vakantiehuis in Kroatië kan kopen voor eenzelfde bedrag (ik hou van makkelijke voorbeelden…). Het betreft een mooi nieuwbouwproject en alles ziet er goed uit. Nu kunt u dit op 2 manieren doen:
1) U leent het volledige bedrag uit uw bv aan uzelf. U spreekt netjes een rente, looptijd en aflossing af en investeert het geld in de woning, of
2) U koopt het huis ‘uit’ de bv. Het geld wordt rechtstreeks overgemaakt vanuit de bv naar de notaris waar de transactie wordt gedaan en de bv wordt daarmee ook eigenaar van het onroerend goed.

In beide gevallen is de bv 100.000 euro kwijt en in beide gevallen is onroerend goed aangeschaft, echter……

Bij de eerste optie is er sprake van een particuliere lening – een lening aan jezelf in dit geval – zonder zekerheidstelling en bij de tweede optie is er eigenlijk geen sprake van een lening maar van een investering. De bv wordt tenslotte eigenaar van de woning. De keuze tussen deze twee opties kan echter grote gevolgen hebben voor uw aankoop maar ook voor uw bv en misschien zelfs voor uw privé-vermogen.
Laten we 2 toekomst-scenario’s doorlichten: het gaat goed met de waarde van het OG en het gaat slecht met de waarde van het OG.

Stel het gaat goed met het aangekocht OG. De waarde van de woning verdubbelt in 10 jaar en na deze periode besluit u het te gaan verkopen. Met de opbrengst van 200.000 lost u de lening af bij de bv en u houdt zelf nog eens 100.000 over. Deze valt in box III en het enige wat u betaalt is 1,2% vermogensrendementsheffing. Inkomstenbelasting hoeft niet te worden afgedragen, het betreft tenslotte een transactiewinst en de woning is in privé aangekocht.
Had u voor optie 2 gekozen dan was dat wel anders geweest: de verkoopwinst van 100.000 euro was winst voor de bv geweest en was derhalve belast met 20% vennootschapsbelasting. Dat niet alleen, als u de winst uit de bv zou willen halen zou u er nog eens 25% dvidendbelasting over moeten betalen. In plaatst van 1,2% bij optie 1 zou u in totaal 40% kwijt zijn aan gecombineerde heffingen (nee, geen 45%). De vrijwel onbelaste winst bij optie 1 is tevens de reden dat dit in het verleden vaak werd geadviseerd.

Maar….stel het gaat niet goed en na 10 jaar is de waarde van de woning gehalveerd. Ook nu gaat u tot verkoop van het vakantiehuis over. Echter nu komt u 50.000 tekort….. Wat nu??
In optie 1 kunt u de lening uit de bv slecht voor 50% terugbetalen. De bv heeft nog € 50.000 van u tegoed. Ach, zult u misschien zeggen: ‘dat is het risico van de belegging’….. Maar dat is het nu juist, het is geen belegging (van de bv). De bv heeft helemaal niets te maken met de waarde-ontwikkeling van het OG. Zij heeft een lening uitstaan bij een particulier die (naast directeur van de bv) er onroerend goed van heeft gekocht.
De bv wil dus gewoon de € 50.000 terug hebben. En nog belangrijker misschien: de belastingdienst verwacht dit ook, of beter gezegd: eist dit ook!
U zult dus uit uw privé-vermogen de 50.000 moeten voldoen. Heeft u dit geld niet dan kan beslaglegging volgen op (pensioen)polissen en eventueel andere bezittingen.

Heeft u echter voor optie 2 gekozen dan was de waardedaling van € 50.000 wel een negatief beleggingsrendement geweest van de bv. Vervelend maar ook niet meer dan dat. U wordt (privé) niet aangeslagen en het negatieve resultaat kan zelfs fiscaal verrekend worden met eventuele winsten in de toekomst.

Rogier Kemme
Stamrecht bv specialist
info@kemmelot.nl

Geplaatst in Stamrecht BV's

Vanuit uw stamrecht BV uw hypotheek aflossen: Wat levert het op?

Slak zijn huisIn mijn vorige blog heb ik aangegeven wat de kosten (kunnen) zijn van het aflossen van uw hypotheek vanuit de stamrecht BV. Maar wat levert het nu op? In tegenstelling tot wat veelal wordt gedacht zijn de voordelen op de korte termijn vaak niet zo groot, maar des te groter op de lange termijn. Stel we pakken weer even de hypotheek van vorige keer er bij: € 100.000, rente 5% welke nog 5 jaar vaststaat. Deze geeft een bruto jaarlast van € 5000, met 40% renteaftrek netto € 3000 per jaar.
Met de boeteberekening van vorige keer kwamen we uit op € 5000. Relevant, want deze hoort bij het gehele plaatje. We gaan er dan ook vanuit dat deze boete voor vervroegd aflossen – welke er lang niet altijd hoeft te zijn – meegenomen en dus betaald wordt vanuit de nieuwe hypotheek. De hypotheek die vanuit de stamrecht BV wordt verstrekt mag deze meefinancieren, waardoor er geen aanvullende kosten zijn.
De daadwerkelijk transactie gaat eenvoudig: u maakt vanuit de BV € 105.000 over naar de bank waar de hypotheek staat o.v.v het hypotheeknummer. De hypotheek bij de bank vervalt vervolgens.
De BV heeft nu echter een lening aan de hypotheekhouder, waarschijnlijk uzelf. Maar zoals al eerder gezegd is een lening van een ton zonder enige zekerheid geen degelijke belegging van de BV. De BV wil meer zekerheid en dit kan in de vorm van een hypothecaire verpanding (zie vorige blog).
Maar ook met verpanding wil de BV natuurlijk rendement maken op haar belegging. De vraag is altijd hoe hoog deze rentevergoeding mag zijn. Omdat de schuldeiser en de eigenaar van de BV meestal dezelfde zijn wordt er niet vanuit het belang van beide geredeneerd. Een lage rente zorgt immers – ook met fiscale aftrek – altijd voor minder lasten.
U zult dus geneigd zijn een zo laag mogelijke rente af te spreken. Om het zakelijk karakter van de transactie gestalte te doen zijn er wel richtlijnen.
De fiscus houdt als stelregel aan: maximaal 25% afwijking van reguliere geldverstrekkers. Als we bij het gemiddelde 5-jaars rentetarief kijken komen we op zo’n 4% (gemiddeld) uit. Dit betekent dat we in zo’n geval minimaal 3% hypotheekrente mogen rekenen.
Doordat er sprake is van een hypothecaire verpanding en de afgeloste lening is gebruikt voor de aanschaf of verbouwing van de eerste woning is er ook rente-aftrek. Als we uitgaan van volledige aftrekbaarheid en een belasting van 40% kost de nieuwe hypotheek ons 105.000 * 3% -/- 40% = € 1890 per jaar. Een verschil van ruim € 1000 per jaar (3000-/-1890).

Echter het grote voordeel zit in de staart. In plaats van de rente aan de bank te betalen en dit geld nooit meer terug te zien stroomt het in de BV. Stel u houdt deze constructie 20 jaar aan dan is uw BV met 20 * 3% van 105.000 = € 63.000 toegenomen. Deze 63.000 kan weer worden uitgekeerd, bijvoorbeeld als (pre-)pensioen gedurende enkele jaren. Stel u zou daarover wederom 40% belasting betalen dan houdt u hiervan 63.000 -/- 40% = € 37.800 over (bijvoorbeeld 10 jaar lang 3780 per jaar).

De totale rekensom in dit voorbeeld wordt dan: 20 jaar betaald 63.000 minus 40% belastingaftrek = € 37.800 betaald. Daarna uit te keren vanuit de BV 63.000 minus 40% belasting = € 37.800. Per saldo is in dit voorbeeld de hypotheek kosteloos geweest.

In al deze berekeningen moeten we natuurlijk steeds uitgangspunten kiezen. Ik doe dit zo reëel mogelijk, echter deze kunnen natuurlijk in het echt verschillen. Dit kan zowel positief als negatief uitvallen. Sluit u een hypotheek over die niet voor de aanschaf van uw eerste woning is gebruikt dan is er geen sprake van renteaftrek. Of komt de financiering boven de 100% EW uit. Of is de rente hoger of lager.
De hoogte van die aftrek kan ook verschillen. Heeft u nu een hoog inkomen en nauwelijks pensioen dan kan het zijn dat u nu tegen 52% aftrekt en later tegen 19% of 24% krijgt uitgekeerd. Nog mooier! Maar als u werkloos wordt kan de aftrek ook minder worden….. Kortom overleg goed wanneer u tot het aflossen van uw hypotheek overgaat. Voor advies.

Echter alle mooie dingen hebben ook een keerzijde…. Als u namelijk de aflossing doet is het geld waarmee u uw hypotheek aflost wel uit uw BV verdwenen. De centjes zitten dan immers in uw bakstenen. Nu kan zich een vervelend ‘kip-of-ei’ verhaal voordoen. Stel u wordt werkloos en u heeft het geld nodig… De enige mogelijkheid om er aan te komen is de geldverstrekker weer de hypotheek te laten verstrekken. Maar die doet dat niet als u werkloos bent….
Kortom: als u de aflossing doet zorg dat u het geld op de korte termijn niet nodig heeft en/of het op termijn aflost of het plan heeft het huis op termijn te verkopen.

Stamrecht BV opzetten? Wij helpen u graag!
Rogier Kemme
Kemmelot Stamrecht BV Specialist

Geplaatst in Algemeen, Stamrecht BV's

Vanuit uw stamrecht BV uw hypotheek aflossen: Wat kost dat?

Slak zijn huisVeel mensen die bij mij komen en een stamrecht BV overwegen willen graag meer weten over de mogelijkheid hun hypotheek(gedeeltelijk) af te lossen. Dit is inderdaad een mogelijkheid, en ook een mogelijkheid die heel aantrekkelijk kan zijn. Echter voordat het zover is, wat zijn de kosten hiervan?
Allereerst vraag je een aflosnota aan bij de bank over dat gedeelte van de hypotheek – of de gehele hypotheek – wat je af wilt lossen. De bank maakt dan een berekening van de openstaande schuld vermeerdert met een eventuele boeterente. Van een boetrente is alleen sprake als de hypotheeknota wordt opgevraagd als de rentevastperiode – indien daar sprake van is – nog niet is afgelopen. Deze berekening van de boeterente is meestal gebaseerd op de contante waarde methode. Deze houdt in: het verschil tussen de rente welke betaald wordt minus de huidige rente van de bank maal de restant rentevastperiode maal het (af te lossen) hypotheekbedrag. Oftewel: het bedrag dat de bank ‘misloopt’ als het dezelfde lening nu tegen de huidige condities zou verstrekken.
Een voorbeeld: Af te lossen hypotheek € 100.000, rente 6% welke nog 5 jaar vaststaat. Stel de huidige 5-jaarsrente bij de bank is 5%. De berekening wordt dan: 6% -/- 5% * 5 jaar * 100.000 = € 5000. Dit bedrag wordt dat met een inflatiecorrectie weer teruggerekend naar nu. Noot: Eigenlijk zouden de banken natuurlijk van de 10-jaars rente moeten uitgaan maar uit opportunistische gronden word het restant rentevastperiode als uitgangspunt genomen voor de berekening.

Als je deze berekening hebt ontvangen weet je wat je aan de bank moet betalen. In bovenstaand voorbeeld dus € 105.000. Echter wil je de hypotheekrente kunnen aftrekken – we gaan er maar even vanuit dat de hypotheek is gebruikt voor de aankoop van de woning en laten alle luchtballontjes uit Den Haag even voor wat ze zijn – dan moet de BV die de lening verstrekt ook het onderpand als zekerheid ‘hebben’.
Hiervoor zijn 2 mogelijkheden: Een positief/negatief-verklaring of een hypothecaire akte. De eerste is een soort onderhandse verklaring waarin je afspreekt bij verkoop van de woning de lening vanuit de BV ook in te lossen.
Echter omdat schuldeiser en schuldenaar hier meestal dezelfde persoon zijn heeft deze ‘belofte’ weinig ‘om het lijf’.
Dit weet de belastingdienst inmiddels ook en de meeste inspecteurs nemen hier dan ook geen genoegen mee.
Er dient dus een hypothecaire akte opgemaakt te worden bij de notaris. Deze is door de bekrachtiging van de notaris rechtsgeldig wat ook inhoudt dat bij aflossing de lening aan de BV zal worden terugbetaald (althans bij voldoende opbrengst). Zo een akte kost ca € 500 bij ons.

Als laatste moet een en ander natuurlijk in goede banen worden geleid. Denkt u het zelf te kunnen dan blijven de kosten meestal tot hetgeen hierboven is benoemd beperkt. Wilt u dat e.e.a. voor u wordt geregeld dan komt hier nog de adviesfee van de financieel adviseur bij. Dit verschilt natuurlijk per adviseur (en of deze er überhaupt kaas van heeft gegeten), wij zullen er niet meer dan € 300 voor rekenen in een normale situatie.

Concluderend: houdt bij het aflossen van uw hypotheek bij de bank rekening met boeterente van de bank, kosten hypotheekakte en kosten financieel adviseur. En neem er ruim de tijd voor! Een aflosnota kan lang op zich laten wachten. Binnenkort geef ik u hier aan wat het aflossen van uw hypotheek u kan opleveren, in een apart blog anders dan wordt het te lang….

Rogier Kemme
Kemmelot Stamrecht BV Specialist

Geplaatst in Algemeen, Stamrecht BV's

Uw eigen geldverstrekker?

Ongeveer een maand geleden belde een mevrouw ons op. Ze had van ons gehoord via een collega. Ze was 47 jaar en was net ontslagen als directiesecretaresse bij haar werkgever. Ze was niet blij met de gang van zaken maar de ontslagvergoeding van een kleine 90.000 euro was een kleine pleister op de wonde. Het geld had ze niet direct nodig. Haar man werkte nog, het pensioen van beiden was meer dan voldoende en er dreigde ook geen liquiditeitsprobleem op de korte termijn.

Het enige wat al jaren dwars zat was dat zij destijds gekozen hadden voor een variabele rente op hun hypotheek.
Zo’n rente kan zo maar oplopen en dat gaf haar altijd al een onrustig gevoel. Nu is dat probleem makkelijk op te lossen door de rente vast te zetten, maar de langetermijnrente was in die periode bijna 2 procent opgelopen dat ze twijfelde of dit nou wel zo een goed idee was….

Omdat de hoogte van de hypotheek 75.000 euro was, opperde ik het volgende: we richten een stamrecht BV (zie hier) op voor mevrouw en storten hier de 90.000 euro in. Daarna maken wij voor haar een leningovereenkomst waarin de BV 75.000 euro leent aan mevrouw privé tegen een rente van 5%.

Met dit bedrag lost mevrouw de hypotheek af die op haar woning rust.  Ze is zodoende af van de onzekere variabele rente en daarnaast van de externe geldverstrekker. Ze is nu als het ware haar eigen bank geworden! Zie hier
De 5% mag ze fysiek overmaken van de privérekening naar de BV of het bij de lening aan prive optellen. Mevrouw kiest ervoor het ook daadwerkelijk over te maken.

Wat gebeurt er: mevrouw betaald 5% rente over 75.000 jaarlijks op dezelfde datum aan het eind van het jaar. Deze 5% mag ze aftekken van de belastingen, het is immers gewoon hypotheekrente. Dit levert haar een aftrekpost op van € 3750 per jaar waarvan ze 42% terug krijgt (Zie voor belastingschijven).

Daarnaast zijn er inkomsten voor de BV. De BV maakt een jaarlijkse winst van €3750 op een totaal van 90.000 euro, een rendement van ca 4%. Hiermee voldoet de BV aan de rendementseis en hoeft ze niet of nauwelijks vennootschapsbelasting af te dragen (blijft binnen rekenrendement en jaarlijkse kostenopslagen).
Bovendien loopt ze nauwelijks risico over de beleggingen van de BV. Ze is immers zelf diegene die zorgt voor het rendement dat de BV maakt.

De jaarlijkse rentebijschrijvingen zullen later zorgen voor een hogere uitkering op pensioengerechtigde leeftijd wanneer mevrouw de stamrecht BV tot uitkering wil laten komen. Zou ze dit laten  doen op 65-jarige leeftijd en blijft de situatie ongewijzigd dan leveren haar rentebijschrijvingen (65 -/- 47 jaar=)18 jaar maal € 3750 =   67.500 euro.
Dit levert mevrouw een extra pensioenuitkering op van ca € 4700 jaarlijks of € 380 maandelijks levenslang

Is bovenstaande optie het overwegen waard? Mail ons dan info@kemmelot.nl