Geplaatst in Stamrecht BV's

Vakantiehuis kopen…..

De droom: een vakantiehuis in het buitenland.....
De droom: een vakantiehuis in het buitenland…..
Heeft u er wel eens over gedacht een (vakantie-)huis te kopen in het buitenland? Frankrijk, Italië of Kroatië misschien? Ongetwijfeld… Uw stamrecht bv kan een mooi vehicel zijn om dat mee te doen. Maar hoe kan u dat het beste doen?
Stel u heeft een ontslagvergoeding van € 100.000 in uw bv laten storten. U ziet dat u een mooi vakantiehuis in Kroatië kan kopen voor eenzelfde bedrag (ik hou van makkelijke voorbeelden…). Het betreft een mooi nieuwbouwproject en alles ziet er goed uit. Nu kunt u dit op 2 manieren doen:
1) U leent het volledige bedrag uit uw bv aan uzelf. U spreekt netjes een rente, looptijd en aflossing af en investeert het geld in de woning, of
2) U koopt het huis ‘uit’ de bv. Het geld wordt rechtstreeks overgemaakt vanuit de bv naar de notaris waar de transactie wordt gedaan en de bv wordt daarmee ook eigenaar van het onroerend goed.

In beide gevallen is de bv 100.000 euro kwijt en in beide gevallen is onroerend goed aangeschaft, echter……

Bij de eerste optie is er sprake van een particuliere lening – een lening aan jezelf in dit geval – zonder zekerheidstelling en bij de tweede optie is er eigenlijk geen sprake van een lening maar van een investering. De bv wordt tenslotte eigenaar van de woning. De keuze tussen deze twee opties kan echter grote gevolgen hebben voor uw aankoop maar ook voor uw bv en misschien zelfs voor uw privé-vermogen.
Laten we 2 toekomst-scenario’s doorlichten: het gaat goed met de waarde van het OG en het gaat slecht met de waarde van het OG.

Stel het gaat goed met het aangekocht OG. De waarde van de woning verdubbelt in 10 jaar en na deze periode besluit u het te gaan verkopen. Met de opbrengst van 200.000 lost u de lening af bij de bv en u houdt zelf nog eens 100.000 over. Deze valt in box III en het enige wat u betaalt is 1,2% vermogensrendementsheffing. Inkomstenbelasting hoeft niet te worden afgedragen, het betreft tenslotte een transactiewinst en de woning is in privé aangekocht.
Had u voor optie 2 gekozen dan was dat wel anders geweest: de verkoopwinst van 100.000 euro was winst voor de bv geweest en was derhalve belast met 20% vennootschapsbelasting. Dat niet alleen, als u de winst uit de bv zou willen halen zou u er nog eens 25% dvidendbelasting over moeten betalen. In plaatst van 1,2% bij optie 1 zou u in totaal 40% kwijt zijn aan gecombineerde heffingen (nee, geen 45%). De vrijwel onbelaste winst bij optie 1 is tevens de reden dat dit in het verleden vaak werd geadviseerd.

Maar….stel het gaat niet goed en na 10 jaar is de waarde van de woning gehalveerd. Ook nu gaat u tot verkoop van het vakantiehuis over. Echter nu komt u 50.000 tekort….. Wat nu??
In optie 1 kunt u de lening uit de bv slecht voor 50% terugbetalen. De bv heeft nog € 50.000 van u tegoed. Ach, zult u misschien zeggen: ‘dat is het risico van de belegging’….. Maar dat is het nu juist, het is geen belegging (van de bv). De bv heeft helemaal niets te maken met de waarde-ontwikkeling van het OG. Zij heeft een lening uitstaan bij een particulier die (naast directeur van de bv) er onroerend goed van heeft gekocht.
De bv wil dus gewoon de € 50.000 terug hebben. En nog belangrijker misschien: de belastingdienst verwacht dit ook, of beter gezegd: eist dit ook!
U zult dus uit uw privé-vermogen de 50.000 moeten voldoen. Heeft u dit geld niet dan kan beslaglegging volgen op (pensioen)polissen en eventueel andere bezittingen.

Heeft u echter voor optie 2 gekozen dan was de waardedaling van € 50.000 wel een negatief beleggingsrendement geweest van de bv. Vervelend maar ook niet meer dan dat. U wordt (privé) niet aangeslagen en het negatieve resultaat kan zelfs fiscaal verrekend worden met eventuele winsten in de toekomst.

Rogier Kemme
Stamrecht bv specialist
info@kemmelot.nl

Advertenties

Auteur:

Ik ben Rogier Kemme. In 1969 geboren in Duiven. Studententijd in Utrecht beleefd en nu wonend in Amsterdam, in het mooie Oud-West. Werk: Na een carriëre in de assurantiën en hypotheken heb ik 9 jaar bij de ING gewerkt. Toen de fusie met de Postbank genaamd 'Tango' begon was ik een van mensen die werd afgespiegeld. Ondanks mijn jarenlange kennis van financiële producten was de materie rond ontslagvergoedingen relatief nieuw voor mij en begon ik een kantoor voor het onderbrengen van ontslagvergoeding in stamrecht bv's; Kemmelot Omdat de overheid in 2015 een punt zette achter de stamrechtvrijstelling werd mijn kantoor een administratiekantoor (wat ik ook eigenlijk al was): Kemmelot Administraties. Kemmelot Administraties doet de boekhoudingen van kleine ondernemers en stamrecht bv's. Daarnaast houdt ik me bezig met het publiceren van mijn visie op maatschappelijke zaken en het grootste vraagstuk: mezelf ;-). Van harte welkom op een van mijn sites! Welkom! Rogier Kemme

12 gedachten over “Vakantiehuis kopen…..

    1. Beste Aad,

      Geld dat onbelast is in privé staat altijd in box III. De afkomst van het geld maakt in principe niet uit. Of dit nu de transactiewinst is van de verkoop van een huis of geleend geld uit een bv. Het geld, inclusief rendement, is belast met 1,2% VRH (boven de vrijstelling).
      Ik weet dus niet wat je hier met bovenmatig rendement bedoeld…. boven welke norm? Zakelijke rente? Zo ja, welke? Oprenting van de stamrechtovereenkomst?
      De link stelt dat de overheid wil tegengaan dat mensen uit de bv geld lenen en dit tegen (een hogere) rente in privé laten renderen en stellen voor dit hoger te belasten.

      Mvg,

      Rogier Kemme

  1. Maakt de belastingsdienst geen probleem van het ´verdwijnen´ van 50.000 euro in geval van waardedaling bij beleggen binnen de bv? Moet je niet evengoed inkomstenbelasting betalen over het bedrag (en evt een boete?)

  2. Maakt de belastingdienst dan geen probleem van het verdwijnen van 50.000 euro uit het stamrecht bij waardedaling en beleggen binnen de bv? Moet je niet evengoed inkomstenbelasting over dat bedrag betalen en evt zelfs een boete?

    1. Het gaat er om of het een verantwoorde belegging was. Als je € 50.000 opneemt en het op ‘rood’ zet aan de roulette tafel zal de fiscus dit wsl niet accepteren. De kans op verlies was te groot. Een belegging in OG is dat niet. Als er sprake zou zijn van een waardestijging profiteert de fiscus hier ook van in de vorm van vennootschapsbelasting en dividendbelasting. Is er een waardedaling dan is dat het risico van de belegging. Je rekent dan alleen af over de werkelijke waarde.

  3. Rogier,
    Volgens mij neem in je berekening voor de prive situatie, dwz lenen van de stamrecht bv, dat je vanuit prive wel rente moet betalen aan de vennootschap. Dit maakt het plaatje minder mooi, immers als je jaarlijks 4% betaalt loopt dit na 10 jaar op tot 40.000 euro, en is het rendement aanzienlijk lager…

    1. Rudolf,

      Het gaat mij in dit artikel/blog met name om de consequenties duidelijk te maken van koersverlies of winst van het OG en welke impact dat in welke situatie heeft. Rente aan en oprenting van de bv heb ik er bewust uitgelaten om het verhaal helderder te houden. Wel idd een goede aanvulling van je!

  4. Wat vindt de fiscus ervan als je in je bv een recreatiechalet aankoopt met geld van je bv (bv is eigenaar!) en daar zelf (zonder verhuur aan derden) gebruik van maakt? Hoe zit het met de kosten die je maakt (parkkosten, energiekosten, verzekering etc)? Kun je die verhalen in je bv? Je maakt op deze wijze geen rendement op je geld uit de bv toch…..!

    1. Beste jos,

      Nee, daar zijn ook uitspraken van de rechter over geweest. Als je in z’n geheel niet verhuurd en ook de kosten aftrekt dan wordt het niet gezien als een manier om rendement te halen.

  5. Rogier,
    ik ben zeer blij met je heldere verhaal.
    Mijn situatie is zo dat ik een vakantiehuisje heb gekocht vanuit de Stamrecht B.V. en wil het huisje ook verhuren. Ik loop bij het UWV en krijg WW. Loop ik een risico dat het UWV mijn uitkering stopt of kort, doordat ze me zien als ondernemer?

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit /  Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit /  Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit /  Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit /  Bijwerken )

Verbinden met %s